Condominio: quando è obbligatorio l’amministratore?

L’amministratore di condominio, come noto, è colui che si occupa della gestione dello stabile e dell’esecuzione delle delibere assembleari, con competenze che spaziano dalla manutenzione ordinaria alle funzioni di gestione, dalla conservazione dei beni comuni all’assunzione di responsabilità legali e fiscali. 

La sua nomina diventa obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Per procedere alla nomina è necessario avere il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea dedicata, in prima o in seconda convocazione, a condizione che essi rappresentino almeno il 50 percento del valore dell’immobile, che viene – a questo scopo – conteggiato tramite i millesimi. 

Se l’assemblea non decide, l’amministratore viene nominato dal Tribunale su ricorso anche di un solo condomino.

Detto questo, anche se la nomina di un amministratore rimane obbligatoria solo quando i condomini sono più di otto, nulla vieta di nominarne uno anche se ci si trova ad essere in numero minore.

Chi può essere nominato amministratore condominiale?

Ci sono una serie di requisiti obbligatori fissati dalla legge, in particolare dall’art 71 bis delle disposizioni attuative del Codice civile, per poter assumere la carica di amministratore di condominio.

Possono svolgere questa funzione coloro che hanno il godimento dei diritti civili e non sono stati condannati per delitti contro la Pubblica Amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni. 

Non devono, inoltre, essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione, così come non devono essere interdetti o inabilitati. Il nome non deve risultare annotato nell’elenco dei protesti cambiari.

Bisogna inoltre aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado e aver frequentato un corso di formazione iniziale, con le relative attività di aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale. Questi ultimi tre requisiti non valgono in caso l’amministratore venga scelto tra i condomini. 

L’amministratore può essere una persona fisica o una società di persone o di capitali. Nel caso di una società, i requisiti si intendono necessari per i soci e per ogni dipendente incaricato di svolgere funzione di amministrazione dei condomini. 

Quanto dura la carica di amministratore di condominio e come può essere rievocata?

L’amministratore di condominio dura in carica un anno, con rinnovo automatico alla prima scadenza ma, secondo l’orientamento dominante, dopo la seconda scadenza è necessario che l’assemblea sia convocata per la riconferma o la nomina di un nuovo amministratore.

Allo stesso modo, quest’ultimo può essere revocato in qualsiasi momento, con la stessa maggioranza prevista per la nomina. La revoca può avvenire per giusta causa, ossia per mancato adempimento ai propri doveri. L’amministratore può inoltre terminare la sua carica tramite dimissioni o a causa della decadenza di uno dei requisiti obbligatori necessari. 

L’amministratore “cessato” deve continuare ad esercitare le proprie funzioni fino a che non viene sostituito: trattasi della cosiddetta prorogatio. 

Tale principio si applica sia in caso di revoca che di dimissioni dell’amministratore. Inoltre, accanto alle attività ordinarie,  l’amministratore cessato dall’incarico deve eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi (art. 1129 c. 8 c.c.).